Покроковий гайд та офіційні вимоги
Ринок нерухомості в Україні динамічно розвивається, і професія ріелтора залишається однією з найпопулярніших для тих, хто хоче працювати з угодами купівлі-продажу чи оренди житла та комерційних об’єктів. Однак, щоб легально займатися такою діяльністю, недостатньо лише мати контакти та знання ринку — необхідно зареєструватися як фізична особа-підприємець (ФОП).
“Діяльність ріелторів регулюється Цивільним кодексом України, Господарським кодексом України, Адміністративним кодексом України, а також окремими законами типу Закону про захист прав споживачів.”
Ігор Мельник
Це не тільки забезпечує правовий захист, але й дозволяє уникнути штрафів від податкової та спрощує взаємодію з клієнтами. У цій статті ми розберемо, який тип ФОП обрати для ріелторської діяльності, ключовий КВЕД (класифікатор видів економічної діяльності) та як це зробити крок за кроком. Вся інформація базується на чинному законодавстві станом на жовтень 2025 року.
Чому ФОП обов’язковий для ріелтора?
В Україні ріелторська діяльність класифікується як підприємницька, оскільки передбачає отримання винагороди за посередництво в угодах з нерухомістю. Без реєстрації ФОП ви ризикуєте працювати “в тіні”, що може призвести до адміністративних чи кримінальних санкцій за ухилення від оподаткування (ст. 164 КУпАП). Реєстрація ФОП дозволяє обрати спрощену систему оподаткування (єдиний податок), вести облік доходів та видавати чеки/акти для клієнтів. Крім того, з урахуванням майбутнього регулювання ринку (законопроекти про брокерську діяльність), ФОП з правильним КВЕДом стане основою для отримання сертифікації.
Оптимальний вибір — ФОП на спрощеній системі (єдиний податок 3-тя група), оскільки ріелторські послуги не входять до заборонених для спрощенців видів діяльності. Це дозволяє платити фіксовану ставку (5% від доходу без ПДВ або 3% з ПДВ) та уникати складного бухгалтерського обліку.
Який КВЕД обрати для ріелторської діяльності?
Головний код КВЕД для ріелторів — 68.31 “Агентства нерухомості”. Цей клас охоплює посередницькі послуги з купівлі, продажу або надання в оренду нерухомого майна на підставі фіксованих виплат або на контрактній основі. До нього також входять консультаційні послуги з оцінювання нерухомості, пов’язані з угодами, та послуги агентів умовного депонування.
Згідно з офіційним класифікатором КВЕД-2010, цей клас не включає юридичні послуги (наприклад, супровід угод у суді — це КВЕД 69.10). Якщо ваша діяльність розшириться (наприклад, на оцінку нерухомості), додайте КВЕД 68.32 “Консультування з питань комерційної нерухомості”. Для ФОП можна обрати до 10 основних і додаткових КВЕДів, але починайте з 68.31 як основного.
Офіційний опис КВЕД 68.31 доступний на сайті Державної служби статистики України: КВЕД-2010 клас 68.31. Цей ресурс є єдиним державним класифікатором, затвердженим Наказом Держкомстату № 60 від 29.10.2004 (чинний у 2025 році).
Покрокова інструкція: як відкрити ФОП для ріелтора
Реєстрація ФОП у 2025 році спрощена та безкоштовна — все онлайн через портал “Дія” або ЦНАП. Ось основні кроки:
- Підготуйте документи: Паспорт, ІПН (індивідуальний податковий номер). Якщо ви іноземець — дозвіл на роботу.
- Оберіть систему оподаткування: Для ріелторів — 3-тя група єдиного податку (до 1167 прожиткових мінімумів доходу на рік, без обмежень на кількість працівників). Перевірте актуальні ліміти на сайті ДПС: tax.gov.ua.
- Зареєструйте ФОП онлайн:
- Зайдіть у “Дію” (diia.gov.ua) → “Послуги” → “Реєстрація ФОП”.
- Вкажіть ПІБ, адресу, основний КВЕД 68.31.
- Підпишіть заяву електронним підписом (Дія.Підпис).
- Отримайте витяг з ЄДР (Єдиний державний реєстр) за 1–2 дні.
- Повідомте податкову: Автоматично через “Дію”, але перевірте статус у кабінеті платника податків на tax.gov.ua.
- Відкрийте рахунок у банку: Рекомендовано для ФОП 3-ї групи — для зручності платежів від клієнтів.
Вартість: 0 грн за реєстрацію, але врахуйте ЄСВ (єдиний соціальний внесок) — близько 1760 грн/місяць у 2025 році.
“Працюйте легально – реєструйтеся як ФОП, отримуйте сертифікат ріелтора та платіть податки.”
Марія Сидоренко
Що варто знати ріелтору
З ФОП на КВЕД 68.31 ви зможете легально укладати договори посередництва, отримувати комісію (зазвичай 2–5% від угоди) та будувати репутацію. Переваги: спрощена звітність (квартальна), можливість співпраці з нотаріусами та банками. Ризики: без сертифікації (добровільної через АФНУ) клієнти можуть сумніватися в професіоналізмі — розгляньте її для конкурентності.
У майбутньому, з прийняттям закону про брокерську діяльність, ФОП з цим КВЕДом стане базою для обов’язкової сертифікації. Тому реєструйтеся та отримуй ліцензію ріелтора вже зараз!
Переваги та ризики
Стати ріелтором — це не тільки бізнес, а й кар’єра з високим потенціалом. З правильним ФОП ви будете на крок попереду. Якщо потрібна допомога з реєстрацією — звертайтеся до юристів “IQ Rieltor”. Успіхів на ринку нерухомості!