Шлях до прозорого та захищеного ринку нерухомості
Ринок нерухомості в Україні довгий час розвивався в умовах правового вакууму, де відсутність чіткого регулювання призводила до поширення шахрайства, “сірих” посередників та низької довіри з боку клієнтів. Щоб виправити цю ситуацію, Фонд державного майна України (ФДМУ) спільно з провідними громадськими організаціями — Федерацією інститутів оцінювачів та бізнес-інженерів (ФІАБСІ – Україна), Асоціацією фахівців з нерухомості (ріелторів) України, Спілкою фахівців з нерухомого майна України та Професійною асоціацією ріелторів та сертифікованих аналітиків — розробив законопроект “Про брокерську діяльність у сфері нерухомості”.
“Ця ініціатива стала наслідком відсутності чіткого правового регулювання на ринку нерухомості, зокрема діяльності рієлторів, що призводить до масштабних зловживань, ухилення від сплати мільйонних податків та відсутності захисту прав громадян.”
Ігор Мельник
Цей документ, оприлюднений на сайті ФДМУ, є відповіддю на доручення Першого віце-прем’єр-міністра – Міністра економічного розвитку і торгівлі України С. Кубіва. У статті ми проаналізуємо ключові положення законопроекту, його значення для ринку та перспективи впровадження станом на жовтень 2025 року.
Статус законопроекту
Законопроект перебуває на стадії громадських обговорень: ФДМУ запрошує зауваження та пропозиції для доопрацювання, після чого остаточна редакція буде повторно оприлюднена. Документ набирає чинності через рік після офіційного оприлюднення, що дасть час на адаптацію. У перехідний період діючі документи (сертифікати, свідоцтва) продовжать діяти за умови надання інформації про них до ФДМУ. Це дозволяє уникнути хаосу під час впровадження.
Розробка відбулася в рамках спеціальної робочої групи, до якої увійшли представники Мінекономіки, Держфінмоніторингу та Антимонопольного комітету. Важлива деталь: назва змінена з “ріелторська” на “брокерська” діяльність, оскільки термін “ріелтор” є зареєстрованою торговою маркою Національної Асоціації Ріелторів США і не може використовуватися в українському правовому полі. Це підкреслює прагнення до унікальності та відповідності міжнародним стандартам.
Ключові положення: що змінює законопроект для брокерів та ринку?
Законопроект встановлює законодавчі засади для брокерської (посередницької) діяльності у сфері нерухомості, охоплюючи операції купівлі-продажу, міни та оренди. Він визначає учасників ринку: суб’єкти брокерської діяльності (підприємства чи ФОП), брокерів з нерухомості, агентів з нерухомості та замовників послуг. Основний акцент — на кваліфікації, прозорості та контролі.
Вимоги до кваліфікації та сертифікації
- Для суб’єктів діяльності: Провадити брокерську діяльність може лише той, хто відповідає трьом критеріям: мати в штаті щонайменше одного сертифікованого брокера (або бути ФОП-брокером); отримати свідоцтво від ФДМУ на право зайняття діяльністю; бути внесеним до Державного реєстру брокерів та суб’єктів брокерської діяльності.
- Для брокерів: Фізична особа повинна скласти кваліфікаційний іспит і отримати сертифікат. Кожні три роки — обов’язкове підтвердження кваліфікації повторним іспитом. Заборонено займатися діяльністю особам з непогашеною судимістю за корисливі злочини.
- Для агентів: Короткострокове навчання перед початком роботи, контроль через саморегулівні організації.
Ці вимоги вводять чітку систему підвищення кваліфікації, що включає теоретичні знання, практичні навички та етичні стандарти. Реєстр ФДМУ забезпечить публічний доступ до даних про сертифікованих фахівців з нерухомості, що полегшить перевірку для клієнтів.
“Встановити мінімальні кваліфікаційні вимоги для рієлторів — це означає, що кожен, хто бажає професійно займатися ріелторською діяльністю, повинен пройти спеціальне навчання та отримати сертифікат.”
Олексій Бондаренко
Роль держави та саморегулювання
- ФДМУ як регулятор: Веде реєстр, видає свідоцтва, анулює документи за порушення, забезпечує єдину законодавчу базу. Також реалізує рішення кваліфікаційно-дисциплінарної комісії.
- Громадське регулювання: Основна частина контролю — за саморегулівними організаціями брокерів та агентів. Вони проводять навчання, іспити та дисциплінарні заходи (попередження, призупинення сертифіката, позачергові іспити).
- Контроль і відповідальність: За порушення — стягнення від комісії, аж до анулювання документів. Додатково, брокери зобов’язані взаємодіяти з платформами оголошень в Інтернеті для забезпечення прозорості (чистість даних, відсутність фейків).
Законопроект також визначає права та обов’язки: брокери можуть представляти клієнтів, складати угоди, надавати консультації; зобов’язані інформувати повною мірою, уникати конфлікту інтересів і відшкодовувати шкоду.
Аналіз: сильні сторони, виклики та вплив на ринок
Законопроект — це прорив для українського ринку нерухомості, який нарешті отримає чіткі правила гри. Сильні сторони: розмежування державного та громадського контролю мінімізує бюрократію, акцент на регулярній сертифікації (кожні 3 роки) забезпечить актуальність знань, а реєстр підвищить довіру клієнтів. Це безпосередньо боротиметься з “сірими” схемами, шахрайством та низькою якістю послуг, що зараз є основними бар’єрами для розвитку сектору.
Виклики: перехідний період вимагає швидкої реєстрації документів, а впровадження реєстру — інвестицій у цифровізацію. Для новачків і дрібних агентств іспити можуть стати бар’єром, але коротке навчання для агентів пом’якшить це. Загалом, документ гармонізує з європейськими стандартами (наприклад, директивами ЄС про посередництво), що полегшить інтеграцію України в глобальний ринок.
Станом на серпень 2025 року, з урахуванням триваючих консультацій, законопроект може бути поданий до Верховної Ради вже незабаром. Для фахівців це сигнал: час готуватися до нових стандартів, щоб не втратити конкурентні позиції.