Основа для майбутнього регулювання ринку нерухомості
У сфері ріелторської діяльності в Україні довгий час панував хаос: відсутність чітких правил, низький рівень довіри клієнтів та численні скандали з шахрайством. Саме для подолання цих проблем 27 червня 1999 року Президент України видав Указ №733/99 “Про ріелторську діяльність”. Цей документ мав стати фундаментом для впорядкування ринку нерухомості, але його доля виявилася драматичною — він так і не набрав чинності.
“Цікаво звідки в людей ілюзія, що сертифікація і врегулювання ріелторської діяльності знизить витрати на оренду. Все буде рівно навпаки. Вартість ріелторських послуг зросте.”
Ігор Мельник
Проте, попри це, Указ залишається ключовим орієнтиром для сучасних ініціатив з ліцензування та сертифікації ріелторів. У цій статті ми проаналізуємо його зміст, ключові положення та значення для професіоналів ринку нерухомості станом на 2025 рік.
Статус документа: чому Указ не діє, але не втратив актуальності?
Згідно з офіційним статусом на сайті Верховної Ради України, Указ №733/99 не вступив у силу від 14 липня 1999 року через відхилення Верховною Радою відповідного законопроекту (Постанова ВР №937-XIV). Це сталося через суперечки щодо саморегулювання ринку та повноважень професійних організацій. Документ залишився “замороженим”, але його положення досі цитуються в дискусіях про реформування ріелторської сфери.
У 2025 році ситуація змінюється: Фонд державного майна України (ФДМУ) та Міністерство розвитку економіки працюють над новими проектами законів, такими як “Про брокерську діяльність у сфері нерухомості” та “Про ріелторську діяльність”. Ці ініціативи спираються на ідеї Указу, зокрема щодо обов’язкової сертифікації та єдиного реєстру. Перехідний період — це час, коли добровільна сертифікація стає не просто рекомендацією, а інвестицією в майбутнє кар’єри. Без чіткого регулювання ринок продовжує страждати від “сірих” гравців, а клієнти — від ризиків.
Ключові положення Указу: що пропонував документ для ріелторів?
Указ чітко визначає ріелторську діяльність як підприємницьку, пов’язану з операціями з нерухомим майном. До таких операцій належать торгівля (купівля-продаж, включаючи аукціони), посередництво (укладання угод оренди, міни, розселення), а також інформаційно-консультаційна робота (збір та поширення даних про об’єкти). Регулювання мало базуватися на цьому Указі та інших законах, з пріоритетом міжнародних договорів.
Хто може бути ріелтором?
- Сертифікація як обов’язок: Ріелтором може стати лише громадянин України, який успішно склав кваліфікаційний іспит або має диплом державного зразка за фахом. Сертифікат видає Ріелторська палата України — незалежний орган самоврядування. Заборонено займатися діяльністю особам з непогашеною судимістю за корисливі злочини.
- Для фірм і підприємців: Ріелторські фірми (агентства) — це юридичні особи з реєстрацією та свідоцтвом на право діяльності. Фізичні особи-підприємці також зобов’язані отримати свідоцтво. Без нього — заборона на роботу.
Указ передбачав припинення дії сертифіката за неодноразові порушення законодавства чи кримінальні злочини, з правом оскарження в суді протягом місяця. Аналогічно, свідоцтва могли анулюватися за ліквідацію фірми чи системні порушення.
“Петиція №8414 — це лише початок дискусії про майбутнє ринку нерухомості в Україні. Незалежно від рішення уряду, сам факт того, що 25 тисяч українців підтримали ініціативу, вже є сигналом: суспільство вимагає змін.”
Марія Сидоренко
Роль Ріелторської палати України
Центральним елементом регулювання мала стати Ріелторська палата — юридична особа з регіональними відділеннями, обрана з представників єдиної професійної організації ріелторів. Її повноваження включали:
- Проведення сертифікації та іспитів.
- Розробку програм підготовки.
- Ведення Реєстру ріелторів і фірм.
- Накладення стягнень (попередження, призупинення сертифіката).
- Затвердження положень, інструкцій та етичних стандартів.
У палаті утворювалися комісії: з сертифікації (для іспитів і реєстру) та дисциплінарна (розгляд скарг, строки провадження — до 2 місяців). Це створювало систему саморегулювання, де професіонали контролюють одне одного, мінімізуючи державне втручання.
Права та обов’язки ріелторів
Указ детально описував баланс прав і відповідальності:
- Права: Надсилати запити на інформацію, складати проекти угод, представляти клієнтів, збирати дані про нерухомість, видавати бюлетені та надавати консультації.
- Обов’язки: Дотримуватися закону, повною мірою інформувати клієнтів (без приховування чи перекручення), уникати конфлікту інтересів (відмовлятися від угод з власною вигодою, окрім винагороди), не розголошувати комерційну таємницю.
Шкода від незаконних дій відшкодовувалася повністю через суд. За порушення — стягнення від палати, аж до втрати сертифіката.
Оцінка вартості нерухомості робилася обов’язковою для угод, що захищало сторони від маніпуляцій.
Аналіз: сильні сторони та уроки для сьогодення
Указ №733/99 був прогресивним для свого часу: він акцентував на професійній кваліфікації, етиці та саморегулюванні, що могло б підняти довіру до ринку нерухомості. Система сертифікації через незалежну палату уникала бюрократії, а реєстр забезпечував прозорість. Права ріелторів стимулювали розвиток послуг, а обов’язки — захист клієнтів.
Проте, не вступивши в силу, документ виявив слабкості: відсутність механізмів впровадження призвела до “дикого” ринку, де працюють непідготовлені “маклери”. Сьогодні, у 2025 році, з проектами законів від ФДМУ, Указ слугує шаблоном. Наприклад, нова сертифікація може стати обов’язковою кожні 3 роки, з акцентом на цифровий реєстр. Для ріелторів це означає: час готуватися. Добровільна сертифікація ріелторів зараз — це конкурентна перевага, захист від майбутніх перевірок і інструмент для залучення клієнтів.
Залишити відповідь